詹姆士國際法律事務所

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本所新訊

[2017-11-07 16:18:22]

【本所榮光】本所林士煉律師於11月7日受蘋果日報採訪回覆租賃相關法律問題

【本所榮光】本所林士煉律師於11月7日受蘋果日報採訪回覆讀者法律問題

本所林士煉律師於11月7日受蘋果日報採訪回覆讀者法律問題,並刊登於【法律問蘋果】專欄,連結如下:

https://tw.news.appledaily.com/local/realtime/20171107/1233911

請參考以下完整問題及答覆:

讀者陳小姐問:
本人目前有承租店面,合約載明的租賃期間為2015年3月至2019年6月止。當初房東收取押金3個月,並註明若違約則沒收2個月押金。請問若依據新法規我可以要求房東重新擬定合約嗎?或是將3個月的押金要回來改押2個月呢?

林士煉律師回答:
為衡平出租人與承租人間於簽訂租賃契約時更加合理公平,內政部於民國105年6月23日公告修正「房屋租賃契約書範本」,並增訂新版「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,其中就房屋租賃定型化契約應記載事項部分,明定租賃契約的擔保金(即押金)數額最高不得超過2個月房屋租金的總額。

值得注意的是,「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,適用對象僅限於企業經營者與承租人間。從而,本件應先判斷房東是否符合「企業經營者」的主體要件?參酌行政院消費者保護處於104年4月份所召開的「房屋租賃適用消費者保護法疑義」座談會結論,認為「企業經營者」應解釋為:「不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者」。

因此,本件該房東倘若不符合上述要件時,基於民法契約自由原則,當然也就沒有「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」適用的餘地。至於承租人端,解釋上則僅限於承租用途是以「住宅使用」,才有新版「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的適用,倘若承租用途是以「執行業務」或「銷售商品」等營業用途時,則不符合新版規定。

另外,縱使本件房東構成「企業經營者」的主體要件,基於維護法律秩序的安定性,法律基本上是以不溯及既往為原則,縱使溯及既往,也應採嚴格解釋。本件承租人陳小姐因先前已經與房東於民國104年(即西元2015年)時簽訂租賃契約,則該契約原則上也因法律「不溯及既往」,而難以直接向房東要求重新擬定合約或改押2個月押金。

惟筆者認為,若租賃契約中的違約金條款已達「顯失公平」,意即依契約本質所生之權利義務或按法律規定加以綜合判斷而認為有顯失公平之情形,或對於沒收2個月押金認為金額過高時,均可向法院就違約金額部分進行爭執,或請求予以酌減。