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法律資訊

[2017-09-11 10:00:26]

【案例剖析-民法】租賃糾紛系列 - 房客可否自行轉租或分租給他人?

【案例剖析-民法】租賃糾紛系列 - 房客可否自行轉租或分租給他人?

◎本文由本所 林士煉 律師撰寫

壹、案例

承租人B在租下整棟房子後,可否在未經過出租人A的同意下,將房子全部轉租給第三人C?又假設第三人C成立新公司,而欲以該房子作為公司地點設址時,是否必須經過出租人A同意?

貳、爭點

一、承租人B將租賃物全部轉租給第三人C的效力為何?

二、第三人C倘若成立公司並欲以該房子作為地點設址時,是否必須經過出租人A的同意?

參、解析

一、按,民法第443條第1項規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於部分轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人」。次按,同條第2項規定:「承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」。

二、就上述民法條文以觀,若是房客(承租人B)想要轉租給次承租人(第三人C),原則上必須先得到房東(出租人A)的允許。惟但書有規定,倘若租賃物為房屋時,可以由房東(出租人A)及房客(承租人B)自由約定,若是沒有約定,民法上則允許房客(承租人B)可以再將「房屋的一部分」轉租給他人使用。

三、因此,本件應先視房東(出租人A)與房客(承租人B)所簽訂的租賃契約,內容是否有明定房東(出租人A)同意房客(承租人B)可以將房屋轉租給其他人,倘若租賃契約有明定,則房客(承租人B)當然可將房屋轉租給次承租人(第三人C),自不待言。

惟發生以下幾種情況時,房東(出租人A)則可依照民法第443條第2項規定,向房客(承租人B)主張終止租賃契約:

(一)租賃物非為房屋時,例如:土地。

(二)租賃物為房屋,但房東(出租人A)與房客(承租人B)所簽訂的租賃契約明定不得將房屋轉租給他人時。

(三)租賃物為房屋,租賃契約中也無明定不得將房屋轉租給他人,但房客(承租人B)將「房屋全部」轉租給次承租人(第三人C)使用時。

四、此外,倘若符合前揭情形時,依照目前實務見解,房東(出租人A)必須先依民法第443條第2項與房客(承租人B)終止租賃契約後,才能向次承租人(第三人C)主張返還租賃物,併予說明。

五、針對爭點二之疑義,依據實務目前現行規定,營業登記的地址須具備的文件為:

(一)所有權狀影本(得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期的房屋稅單或其他可資證明建物所有權人的文件代之)。

(二)所有權人同意書(得以商業上與所有權人簽訂的租賃契約、載明得辦理商業登記或供營業使用的商業負責人與所有權人所簽訂的租賃契約代之)。

六、從而,依上揭規定,次承租人(第三人C)倘若成立公司並欲以該房子作為地點設址時,則必須經過房東(出租人A)的同意,並且「必須以該公司的名義」與房東簽約,始得為之。

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